【節税:不動産】管理委託方式:不動産管理会社方式による節税の検討。

こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。

個人不動産オーナーの方は、法人を設立したほうが節税になるよという話を聞いたことはありませんか?

個人不動産のオーナーは、法人を設立することで所得分散効果化が見込めます。

こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。 不動産オーナーの中には、資産管理会社(不動産管理会社)を設立すべきか、個人で所...

本日は法人設立による所得分散の方法をご紹介します。

法人設立による不動産所得分散方法は3つ

不動産から生じる所得を分散させる方法としては3つの方法があります。

1.管理委託方式:不動産管理会社方式

2.サブリース(一括転貸)方式:転貸型法人

3.法人が不動産を所有方式:所有型法人

今回は管理委託方式についてご紹介します。

管理委託方式とは?

管理委託方式は、不動産自体の所有権は個人のままです。

法人には個人所有の不動産の管理業務を委託し、管理料支払います。

管理料を法人に支払うことで、個人の不動産所得を分散させることが目的です。

管理料の相場は賃料の3~8%程度が一般的です。

管理業務の内容は?アパート管理会社に依頼するのと同じ内容

管理型法人を設立して、個人不動産の管理を法人任せます。

管理型法人が行う管理業務としては以下の業務が挙げられます。

  • 入居者の募集
  • 入居者との面談
  • 賃貸借契約の締結・更新・解約手続き
  • 入居時のチェック
  • 家賃の請求
  • 家賃の取り立て
  • 敷金・礼金・保証金等の受領
  • 建物周辺の清掃
  • 共用部分の保守管理
  • 建物の修繕工事の見積もり依頼・工事の発注
  • 建物保守管理業務に付随する業者への連絡業務
  • 修繕積立金の管理・大規模修繕の実行
  • クレーム処理
  • 入居者退去時の確認及び精算金の精算

基本的には、アパート管理会社が行う業務をご自身が設立した会社で行うと考えていただければ大丈夫です。

管理料はいくらにすべきか

管理型法人の業務としては上述した通りのものであり、多岐にわたります。

そこで問題になるのが、管理料の設定です。

管理型法人への管理料を支払うことで、個人の不動産所得が分散され、節税につながります。

管理料が多ければそれだけ、節税効果は大きくなるわけです。

管理料は税務調査で論点になりやすい

管理型法人へ管理料を支払うだけで、個人の税金が圧縮できるため、税務調査でも管理料の適正性が論点になることが多いです。

仮に、管理料が第三者へ依頼した場合に比べて「不相当に高額」であると税務署から指摘をうけると、個人の経費として認められなくなってしまいます。

個人の経費として認められなくなるということは、個人の所得税を追加で支払う必要がでてくるということで、節税ができていない…ということになってしまいます。

そのため、適正な管理料を支払うことが非常に重要です。

管理料がいくらであれば問題ないのか?という話になりますが、

明確な金額は、管理内容にもよるため断言できませんが、一般的には賃借料の3%~8%と言われています。この賃借料には礼金・更新料、共益費等は除いて計算することが一般的です。管理料の支払いに際しては、支払金額の計算根拠が明らかになる資料を作成しておくことが望ましいです。

なお、管理料が最低ラインの3%であれば、常に問題ないかと言われるとそうでもないので注意が必要です。

税務の世界では、実際に管理している実態が必要です。

以下のような業務日誌をつけるなど、実際に管理業務を行っている証拠を常日頃残しておくことが重要です。

●月●日:賃借人XXXと面談。物件周辺の掃除。●月●日:XXXに鍵を引渡 等

管理業務をさらに外注する場合も注意が必要

管理型法人が管理業務を、本業の業者にさらに外注するケースも実務上は多くあります。このようなケースでは、不動産オーナーが管理型法人へ支払う管理料の適切性がより問われることがあるため留意が必要です。

不動産オーナー → 家賃の10%の管理料 → 管理型法人 → 家賃の2%の外注費 →管理会社

上のケースでは、管理型法人が管理会社へ支払っている外注費が家賃の2%であるにもかか不動産オーナーが管理型法人に支払う管理料は家賃の10%となっています。

このようなケースでは、不動産オーナが管理型法人へ支払う管理料10%が本当に適正なのかが、またしても税務調査で議論になりやすいです。

管理委託方式:管理型法人のメリット・デメリット

【メリット】

管理委託方式のメリットとしては、他の2つの方法に比べると、簡単に実行できるという点です。

【デメリット】

  • 管理料の設定が、難しい。近隣相場の調査がマスト。
  • 管理料分しか節税できないため(家賃の3%~8%が限度)
  • 管理型法人から支給する役員報酬の設定
  • 同族会社の行為計算否認により節税が台無しになることがある。

メリットは簡単である点でして、簡単である反面節税効果が爆発的に見込まれるというわけではないという点がデメリットとして挙げられます。

まとめ

管理型法人を設立することで、個人不動産オーナーは節税することが可能です。ただし、管理委型法人の維持管理コスト、管理型法人に課される法人税等を総合的に勘案する必要がある点は留意が必要です。

このように、不動産と税金は切っても切り離せない関係にあります。不動産オーナーの方で顧問税理士がいない方は、気の合う税理士を見つけることをお勧めいたします。

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愛知県名古屋市を中心に活動している池下・覚王山の公認会計士・税理士澤田憲幸です。
創業間もないベンチャー企業やフリーランスの方のサポートに特に力をいれています。
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はじめまして。愛知県名古屋市池下の公認会計士・税理士澤田憲幸です。

起業支援、事業承継対策、中小企業のM&Aや組織再編を得意としています。

会社設立直後で税金・会計・財務まで手が回らない経営者の方、今の顧問税理士にご不満のある方、事業承継対策に悩んでいる方、M&Aの話を金融機関等から提案されたが得な話か損する話か判断ができない方は一度ご相談ください。

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