こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。
最近、不動産オーナーからのご相談を非常に沢山いただいております。
そろそろ不動産専門の公認会計士・税理士と名乗ってもいいのかな、と思うほどです。
税理士事務所へ不動産オーナーが相談に来るときは、「節税」について教えて欲しいというものと、「法人成り」のタイミングは今でしょうか？といった時です。
今回は、税理士に相談する前に、法人設立してしまった【失敗】事例をご紹介します。
以下では、不動産法人とは不動産を直接保有している法人、不動産管理会社、サブリース会社のいずれかを指すものとします。
失敗1:不動産法人から多額の役員報酬
個人で始めた不動産投資も、投資規模が大きくなると法人設立し法人に不動産を保有させるケースが多いです(いわゆる法人成り)。
不動産投資における、法人成りの意味を理解しないで法人成りしている方が陥りやすい失敗が失敗１の、不動産法人から多額の役員報酬を受け取っている場合になります。
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不動産保有法人を設立する一番の理由が「税金」です。
税金は、税法上のちょっとした知識を活用することで合法的に節税が可能ですが、税法についての理解が甘いと、節税したつもりになっているだけで結果節税できていないというケースが発生してしまいます。
個人で不動産を所有している場合は当然不動産の賃料は個人に帰属します。所得税の計算上、「給与＋不動産収益」にて税金計算がされます。この「給与＋不動産収益」が多額になってきたタイミングで法人成りを検討します。
そこで、不動産法人を設立し、法人が建物を保有する形式にすることで、賃料を法人に帰属させることが可能になります。
法人設立前は個人に帰属していた賃料等を法人へ帰属させることで所得を分散し、所得税の超過累進税率を緩和することが法人を設立する最大の目的です。
これによって所得の分散が図れます。
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ところが、この不動産法人が利益を生み出し税金を支払うのがもったいないという理由から、不動産法人から多額の役員報酬を取ってしまっているケースが散見されます。
もともと「給与＋家賃収入」を分散させるために設立した法人だったはず。不動産法人から多額の役員報酬を取ってしまっては、「給与(勤務先)＋給与(不動産法人)」となってしまい、結果個人に所得が戻ってしまうことになります。
これでは所得分散効果が期待できません…
不動産法人から利益が出すぎてしまうのであれば、役員を子供や孫にすることで当初の「所得分散効果」を享受することが可能です。
失敗2：不動産法人から配当を得ている
失敗2としては、役員報酬ではなく、不動産法人から配当を得ている場合です。
失敗1:不動産法人から多額の役員報酬と同様の理由により、所得が個人に帰属してしまっているのでいまいちです。
不動産法人から役員に給与を支払うのと同様に、株主が配当を受け取ると、個人所得税が課されます。非上場の会社からの配当は、給与と同様に超過累進税率により計算されますので、税金負担の点からは具合が悪いです。
配当は税引後利益から行います。この点をご理解いただいていないケースが多いのですが、配当を支払ったからと言って、法人において経費(=損金)とすることはできないのです。。。
配当を支払うのであれば、役員報酬を支払った方が良い、という結論になります。
どうしても配当を支払いたいのであれば、子供や孫を株主として所得分散効果を狙いに行く必要があります。
失敗3：土地のみを不動産法人へ譲渡
個人で土地と建物を所有している。
建物の減価償却のメリットは個人で享受したいので、土地のみを法人へ移そうと思っている。
そのうえで、個人は法人から土地を借りていることになるので、法人へ土地代を支払う。結果として個人の所得税が節税できるのではないか？という発想です。
一般的な法人成りとは逆であることにお気づきになられたでしょうか。一般的に個人の所有している土地と建物を法人へ譲渡する場合、建物を法人所有にすることが多いです。今回のケースはその反対です。
【一般的な所有形態】
法人：建物の所有
【今回の所有形態】
法人：土地の所有
この場合の、個人と建物に発生する収益と費用は次のようになります。
【個人】
費用：減価償却費、法人への土地代
【法人】
費用：役員報酬、土地管理費
このように並べてみると、よくわかると思いますが、法人に土地を譲渡したことで発生する費用は、土地への土地代のみです。つまり、土地のみを法人へ移したとしても、賃料が個人に帰属する限りは所得の分散効果は期待できないということになります。
となると、個人の所得を圧縮したいというニーズを叶えるためには、法人へ建物・土地を移す、個人で海外中古不動産を購入するという手段を取る必要がでてきます。
暗号通貨(仮想通貨)の際も、雑所得を圧縮したい、何か良い節税方法はないのか？と質問されましたが、正直あまりありません。
繰り返しにはなりますが、まずやるべきことは所得の発生源である建物を法人に移す(世間で一般的に言われる法人成り)ことです。そのうえで、節税対策を実行するのであれば、海外中古不動産投資になるのかなとは思います(リスクは未知数ですので、ご自身でご検討ください)。
まとめ
不動産投資に関するスキーム次第では、せっかく儲かっている不動産投資も大失敗に終わる可能性があります。
不動産投資の成功＝合法的なスキーム、節税次第、といっても過言ではありません。
逆に言えば、適切な株主構成、役員構成にしなければ、無駄な税金を支払うことになり不動産投資の利回りが下がってしまうことになります。
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