【不動産】不動産投資にかかる税金一覧

こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。

不動産投資を始めようか検討中または実施している方から、「税金」をはじめとして様々なご質問をいただいております。

不動産を個人で所有している場合の税金についてご紹介します。

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不動産オーナーが支払うべき税金は沢山

不動産オーナーは、不動産購入時点から売却に至るまで、数多くの税金を支払っています。

購入時点から売却時までに不動産に関連して生じる税金はどれだけの種類があり、どのようなものが課されるのでしょうか。

課される税金の種類を把握することが、節税への第一歩です!

購入時

不動産の購入時にも、税金が生じます。

不動産取得税・印紙税・登録免許税、消費税が課されます。不動産に係る税金は数々の軽減措置特例があるため、税制の特例の有無には注意が必要です。

不動産取得税

不動産取得税はその名の通り、不動産の取得に対して課される税金です。

取得時の売買価額や建築費用とは関係なく、固定資産税評価額に税率を乗じたものが不動産取得税となります。

新築の場合は都道府県知事等が固定資産税評価額を算出し、それに応じて計算されます。

印紙税

印紙税は不動産の売買契約書、金融機関との金銭消費貸借契約書(銀行借入)に貼り付けます。契約書に記載された金額によって税額が決定され、契約当事者の割印を印紙の上から消印します。

不動産の売買価額が5000万円超~1億円以下に契約書に貼り付ける必要がある印紙税は、3万円です。契約書に税金が課されるのは納得がいかないと思う方もいらっしゃるはずですが、法律で決まっています。

契約書に印紙を貼りつけなかった場合や消印をしなかった場合は当然、罰則規定があります。

貼り付けしなかった場合

納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、すなわち当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収されることになります。

なお、調査前に、自主的に不納付を申し出たときは1.1倍です。

消印されていなかった場合

消印をし忘れた、しなかった場合は、消印されていない印紙の額面相当額の過怠税が徴収されます。

登録免許税

登録免許税は不動産を登記する際に必要な税金です。

登記以外にも、特許、免許、許可、認可、認定、指定及び技能証明を申請する際に課される税金です。

不動産は所有者を登記する必要があるので、登録免許税を納付する必要があるのです。

登録免許税 = 不動産の価額(=固定資産税評価額)×税率

不動産の購入に関しては、不動産の価額に税率を乗じたものが登録免許税となります。税率は、0.1%~2.0%まで新築・中古、自己の居住用か否かにより適用される税率が異なります。

一般的に、自己の居住用には特例が設けられているケースが多いです。

アパマン等の投資用不動産には特例の適用がないため、以下の税率になります。

所有権の保存登記:0.4%

所有権の移転登記(売買):土地1.5%、建物2.0%

所有権の移転登記(相続):0.4%

所有権の移転登記(共有物の分割):0.4%

消費税

不動産を購入する際は、当然消費税を支払う必要があります。

ただし、土地の購入には消費税は課されないため、建物の価額に応じてその時の消費税率で消費税がかさます。2018年3月時点では消費税率は8%で他の税金とともに、安易に見過ごすことができないインパクトです。

保有期間中

個人で不動産投資業を行っている場合、以下のスケジュールでほぼ毎月税金を支払う必要があります。以下は名古屋市の場合ですが、他の市区町村であっても概ね同じスケジュールです。

1月:住民税

2月:固定資産税・都市計画税

3月:所得税

4月:固定資産税・都市計画税

6月:住民税

7月:所得税の予定納付、固定資産税・都市計画税

8月:住民税・個人事業税

10月:住民税

11月:所得税の予定納付、個人事業税

12月:固定資産税・都市計画税

所得税・所得税の予定納付(主に不動産所得)

個人の所得に応じて課される税金です。3月15日までに確定申告が必要ですと巷で言われているものです。不動産オーナーとなったのであれば、確定申告をする必要があります。

■所得税の計算
計算方法:(所得金額−所得控除額)×税率−税額控除額

所得に応じて、最大45%の税率が課されます(これに加えて復興特別所得税が2.1%加算されます)。

申告方法

所得税の確定申告書を提出します。

支払い時期

3月15日。

所得税の予定納付は、7月末と11月末です。

住民税

前年の所得に応じて、課される税金です。1月1日に住所や事務所のある市区町村に対して支払うものです。例えば、平成30年度の個人住民税・県民税は平29年度の所得に応じて課されます。

住民税は均等割りと所得割の2つで構成されています。

均等割

均等割は所得に関わらず、一定の額を負担するものです。

市民税と県民税それぞれに均等割が定められています。

・市民税3,300円(名古屋市市民税減税を適用した税率)

・県民税2,000円(うち500円は「あいち森と緑づくり税」)

所得割

計算方法:(所得金額−所得控除額)×税率−調整控除額−税額控除額

所得割に応じて、市民税と県民税の合計9.7%が課されます(市民税5.7%(名古屋市市民税減税を適用した税率)、県民税4%)。

通常、市民税と県民税の合計は10%である市区町村が多いのですが、名古屋市は市民税率が少し少なくお得です。

申告方法

所得税の確定申告書を提出していれば、原則申告不要です。

支払い時期

市税事務所から納付書が6月、8月、10月、翌年1月の年4回送られてきます。納付書に支払期日が記載してあるため、期日までに納付する必要があります。

なお、サラリーマン大家さんの場合には、給与から住民税を天引きすることも、自分で納付するかの選択が可能です。

個人事業税

不動産貸付業を行っている場合、都道府県に対して個人事業税を支払う必要があります。

趣旨としては、事業を行う場合には様々な行政サービスを受けていることから、その行政経費の一部を個人で事業を行う人に負担していただくということらしいです。

■個人事業税の計算
計算方法:(事業及び不動産所得+青色申告特別控除額+所得税の事業専従者給与-個人事業税の事業専従者給与ー各種控除)×税率

不動産貸付業の場合は5%の税率が課されます

申告方法

原則として、3月15日までに申告が必要です。

所得税の申告等を行っている場合は申告不要です。

支払い時期

8月及び11月の2回です。

固定資産税・都市計画税

1月1日時点の土地、家屋等の固定資産や償却資産を所有している人に課される税金です。

■固定資産税の計算
計算方法:固定資産税課税標準額×税率1.4%
■都市計画税の計算
計算方法:固定資産税課税標準額×税率0.3%

申告方法

申告する必要はありません。市区町村から納付書が送られてきます。

支払い時期

4月、7月、12月、翌年2月に支払いをする必要があります(平成29年度の名古屋市の場合)。

不動産売却時

不動産売却時にも税金がかかります。。。購入するときから売却時まで税金が課されるだなんて酷ですよね。

所得税(譲渡所得)

不動産を譲渡した場合に、売却益が生じているのであれば売却益に対して譲渡所得が課されます。

譲渡所得は所有期間で長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分し、税金の計算も別々に行います。

長期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるものをいいます。
短期譲渡所得とは譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のものをいいます。

取得日から譲渡日までで所有期間が5年超か以下かを判断するのではなく、譲渡した年の1月1日において5年超か否かを判断する必要がある点に注意が必要です。

■税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なります。

長期:15%

短期:30%
*別途復興特別所得税2.1%が課されます。

当然、1年間の途中で売却した場合は、賃貸収入は別途不動産所得として申告する必要があります。

申告方法

所得税の確定申告書を提出します。

支払い時期

3月15日。

住民税(譲渡所得)

住民税も譲渡所得があり、所得税と同じく、長期と短期に分類されています。

■税率

長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が異なります。

長期:5%

短期:9%

申告方法

所得税の確定申告書を提出していれば、原則申告不要です。

支払い時期

市税事務所から納付書が送られてきます。納付書に支払期日が記載してあるため、期日までに納付する必要があります。なお、サラリーマン大家さんの場合には、給与から住民税を天引きすることも、自分で納付するかの選択が可能です。

消費税

土地の譲渡は非課税ですが、建物の譲渡には消費税が課されます。

不動産譲渡時に課税事業者である場合は、建物の譲渡に係る消費税額も申告の対象です。申告時に漏れがないように留意が必要です。

印紙税

不動産の取得時と同様、不動産の売買契約書に印紙を貼り付ける必要があります。

契約書に記載された金額によって税額が決定され、契約当事者の割印を印紙の上から消印します。

契約書の原本を買主・売主でそれぞれ保管するのであれば、各自が印紙を用意するのが一般的です。原本を1部とし、買主か売主のいずれかが保管し、もう1部はコピーで対応する方法もあります(印紙代の節約)。

まとめ

不動産の取得から売却までに生じる税金を一覧にしてみました。

多くの税金が課されることがお分かりになったかと思います。不動産投資は税理士のサポートなしでは成功させることができない、といっても過言ではありません。澤田公認会計士・税理士事務では不動産オーナー様の支援に力を入れています。ご不明点等ございましたら一度ご連絡ください。

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愛知県名古屋市を中心に活動している池下・覚王山の公認会計士・税理士澤田憲幸です。
創業間もないベンチャー企業やフリーランスの方のサポートに特に力をいれています。【プロフィール】
プロフィール【主な業務内容】
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はじめまして。愛知県名古屋市池下の公認会計士・税理士澤田憲幸です。

起業支援、事業承継対策、中小企業のM&Aや組織再編を得意としています。

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