【不動産】土地の取得価額がわからない…市街地価格指数はいつでも利用できるのか?

こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。

所有する不動産を売却した!

売却益がでたはず、、、でも、売却した不動産の購入した価額(取得価額)を忘れてしまった…という方が大勢いらっしゃいます。

ちなみに、売却益の計算式はこのようになります。

売却益 = 売却価額 - (取得価額+売却に要した費用)

購入金額を忘れてしまった場合は、取得価額をゼロとして売却益を計算するしかないのでしょうか。

原則:取得価額は取得した金額

あえて、コメントするほどではありませんが、土地等の取得価額は、土地を取得する際に支出した金額で計算することが原則です。

建物の場合、取得価額から減価償却費をマイナスしたものを取得価額として取り扱います。

原則は、購入時の金額の把握ができる、という大前提に基づいているのです。

例外1:概算取得費控除・売値の5%

ただし、相続や贈与により不動産を取得した場合や、購入したのが大昔であり取得金額を覚えていないといったケースには例外規定が設けられています。

取得費が不明な場合については、

取得費 = 売却金額 × 5%

として、売却金額の5%を土地や建物の取得とすることが認められています。

売却金額の5%を取得費として認めてくれるという事は、逆に言えば売却金額の95%には税金が課されてしまうという事です。

バブル時に購入した、高い高い取得価額の不動産(例えば1億円)を、今4000万円で売却した場合であっても4000万円×95%に税金が課されてしまうのです。

*取得価額1億円を証明できる契約書等が望ましいあれば、4000万円ー1億円=△6000万円となり、税金は課されません。

ということで、5%を取得費として認めてくれる概算取得費の制度はありがたいのですが、5%しか取得費として認めてもらえないという微妙な制度なのです…ないよりはましですが。

例外2:市街地価格指数

取得費が不明な土地の場合に、「市街地価格指数」を利用して取得費を算出する方法もあります。

この市街地価格指数は一般財団法人日本不動産研究所が公表しています。

この方法は、平成12年11月16日裁決において、国側も審判所も市街地価格指数を基に取得価額を算定することが不相当ではないと判断したことがきっかけで広く利用されるようになりました。

取得価額が不明な土地の「取得費」を算定する方法の一つとして,「“市街地価格指数”を基に算定する方法」が考えられるとした上で,本件においては,同方法によれば,市場価格を反映したより近似値の取得費が計算できることになり,合理的であるなどと主張し、審判所も,同方法には,合理性があり,不相当とする理由は認められないなどと判断した。

(平成12年11月16日裁決/裁決事例集№60)

市街地価格指数をもとに算定する方法

市街地価格指数をもとに取得価額を計算する際の算式は以下の通りです。

取得時と売却時の市街地価格指数の比率から、土地の取得費相当額を推定します。

土地の取得費(時価相当額) = 土地の譲渡対価 × 取得時の市街地価格指数/譲渡時の市街地価格指数

市街地価格指数が否定されているケースもある

市街地価格指数により求める土地の取得価額は、あくまでも推定計算にすぎません。

法律上、譲渡所得を求める際に控除できる取得費はあくまでも「取得に要した金額」であり、「取得に要したであろう金額」ではないからです。

そのため、土地の取得がわからない場合に、常に、いつでも市街地価格指数により土地の譲渡金額から推定したものを取得費としてしても認められるわけではありません。

実際に、平成26年3月4日採決では市街地価格指数を利用した取得費を計算したが、取得費として認めてもらえなかったと税務通信第3530号において紹介されています。

同じく、税務通信第3530号において、「市街地価格指数」を用いた「取得費」の算定は、売買契約書の紛失等により不明になっている「取得費」の近似値を検討する上での材料の1つではあるが、「市街地価格指数」を用いることが、すべからく適正な「取得費」を算定しているとはいえないことに留意されたい、としているので、当該方法を利用する際には慎重な判断が必要です。

まとめ

取得金額がわからない場合、取得のために金融機関から借入れた金額を根拠に取得価額として主張するケースもあります。

相続や贈与により大昔の不動産を取得した物件を売却する際に、あの手・この手を使って、「売値×5%」よりも大きな取得費を利用できるのであれば利用したいと考えるのはわからなくないです。税金が少ないほうがいいですもんね。

ただ、税法上に明確に記載がない方法で取得価額を算定し、取得価額であると主張するには一定のリスクがあることを念頭に置いていただければと思います。

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愛知県名古屋市を中心に活動している池下・覚王山の公認会計士・税理士澤田憲幸です。
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起業支援、事業承継対策、中小企業のM&Aや組織再編を得意としています。

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