こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。
個人不動産オーナーの方は、法人を設立したほうが節税になるケースがあります。法人を設立することで所得分散をすることができ、結果として節税になるのです。
管理委託方式による不動産管理会社方式とサブリース方式を前回ご紹介させていただきました。
本日は法人を利用した資産保有型法人による所得分散方法をご紹介します。
法人設立による不動産所得分散方法は3つ
不動産から生じる所得を分散させる方法としては3つの方法があります。
3．法人が不動産を所有方式：所有型法人
今回は法人が不動産を所有する方式についてご紹介します。
法人が不動産を所有する方式の所有型法人とは？
会社が不動産を所有する方式である所有型法人は、建物を会社の所有物（会社名義）にすることです。
建物に帰属する、家賃、敷金・礼金、更新料等も全てが会社の収益となります。
ここが前回までにご紹介させていただいた2つの方式と大きく異なります。
管理委託方式も、サブリース方式も、不動産から生じる賃料は、基本的には個人に帰属するものでした。
また、管理料の設定をいくらにするのかという点で、税務署との論点が生じやすいという点もご紹介させていただいた通りです。
この点、法人が不動産を所有する形式であれば家賃等は全て会社に帰属するため、税務上の論点を減らすことが可能であり、なおかつ、より大きな所得分散効果を見込むことが可能です。
法人へ不動産を所有させる方法
個人不動産オーナーの個人所有不動産を所有型法人に移転する方法としては、売買(譲渡)が一般的です。
新たに不動産投資を始めるのであれば、法人が建物を建設すればOKです。
法人に所有させるべき建物として優先すべきものは次のような物件です。
4．相続対策で購入した物件ではないもの
これらの要件を満たすものから優先的に法人へ移転させるのが望ましいと税務の観点からは考えられます。
税務リスクあり：無償での法人への譲渡
個人不動産オーナーが所有型法人へ不動産を移転する際に、特に注意すべき点があります。
それは、個人所有の不動産を、「時価」よりも著しく低額な金額で法人へ譲渡した場合、みなし譲渡課税といって、「時価」で不動産を売却したものとして課税がされてしまうのです。
税理士でなければ知らないような事項ですが、知らなければ税務署の格好の餌食です。
そのため、個人が法人へ不動産を譲渡する際には、「時価」での取引が望ましいとされています。
まとめ：時価の2分の1未満で、不動産オーナーが所有型法人へ譲渡すると次のような課税が追加で発生します。
不動産オーナー個人：時価で売却したものと、みなして、所得税が課される。
所有型法人：時価と実際に支払った金額の差額を受贈益として計上しなければならない。
借入がないが手続きが簡単
時価が3000万円の建物を個人から法人へ移転するには、法人で3000万円を銀行借入等により調達してくる必要があります。
3000万円を銀行等の金融機関がすんなりと貸してくれるのであれば問題はありませんが、銀行との交渉が必要です。
銀行との交渉等の余計な手間を生じさせないためにも、以下の事項を満たしている物件を優先的に法人へ移転するのが望ましいのです。
3．銀行借入の返済が完了しており、抵当権が抹消されているもの
所有型法人の最大のメリット
不動産を法人に所有させることの最大のメリットは、所得の分散効果にあると冒頭で述べさせていただきました。
これは家賃収入等が全て法人に帰属する(他の方法だと、個人に帰属する)ため、節税の余地が非常に大きいことが原因です。
1人が家賃収入を得るのではなく、給与を親族に対して支払うことで所得分散効果が得られ、税率を抑えることが可能です。
また、法人に不動産を所有させることで、決算期を自由に定めることが可能です。個人であれば例年3月15日までに不動産所得を確定申告する必要がありましたが、法人であれば決算期は好きに決めることができます。
個人で加入している生命保険を法人名義で加入する(個人での生命保険料控除は12万円が限度)等の多数の節税対策を取ることが可能です。
個人所有の不動産を法人へ移転するという、若干の手間がありますが、手間がかかるのははじめだけです。大幅な節税を検討されている不動産オーナーの方は一度、不動産所有型法人の検討をしてみてはいかがでしょうか。
まとめ
法人が不動産を所有することによるメリットは賃料総額にもよりますが、結構大きいです。
ただし、ちょっとだけ検討してみてもよくわからないと思いますので一度税理士に相談してみることをお勧めいたします。
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