こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。
2018年6月15日に住宅宿泊事業法(いわゆる民泊新法)が施行されたことに合わせ、国税庁が「住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業により生じる所得の課税関係等について(情報)」を公表しました。
民泊所得は、雑所得に区分という点はタックスアンサーおいても回答されていましたが、この度改めて民泊の課税関係についてまとめられているので確認したいと思います。
民泊による確定申告が必要な人って？
確定申告が必要か否かの判断はFAQには詳しく書いてありませんが、非常に重要なため一番最初に紹介します。
結論から申し上げると、仮想通貨の時と同じように判断します。
確定申告が不要な人
民泊による利益がある人で、確定申告が不要な人は、年末調整済みの給与所得者で、民泊による利益(所得)が20万円以下の人です。
確定申告が必要な人
給与所得者かつ民泊による利益(所得)が20万円以下の人以外は、確定申告が必要です。
【例】以下に該当する場合は確定申告が必要です。民泊による利益(所得)が20万円以下であっても、確定申告をする必要があります。
- 2か所で働いている場合で、民泊による利益(所得)が3万円の場合。
- 給与の収入金額が2000万円超で、民泊による利益(所得)が1万円の場合。
- 給与所得、不動産所得、民泊による利益(所得)が10万円の場合
所得区分：雑所得(原則)
民泊は不動産所得に区分されるのではないか、という疑問が生じると思いますが、FAQでは原則として雑所得に区分されるとしています(住宅宿泊事業法に規定する住宅宿泊事業)。
これは、民泊は、
1)宿泊者の安全等の確保や一定程度の宿泊サービスの提供が宿泊施設の提供者に義務付けられている
2)利用者からの対価には、部屋の使用料の他、寝具等の賃借料やクリーニング代、水道光熱費、日用品費、観光案内等の役務提供の対価が含まれている
3)民泊事業に利用できる家屋は、以下の制限がある
- 現に人の生活の本拠として使用されている家屋
- 入居者の募集が行われている家屋
- 随時その所有者等の居住の用に供されている家屋に限定されており
- その宿泊日数も制限
ということで、通常の不動産賃貸業とは性質を異にするため、原則として雑所得に区分されます。
例外１：不動産賃貸業
雑所得に区分されない例として、不動産賃貸業を行っている者が、契約期間の満了等による不動産の貸付け終了後、次の賃貸契約が締結されるまでの間、当該不動産を利用して一時的に住宅宿泊事業を行った場合に得る所得は、雑所得とせず、不動産所得に含めていただいても差し支えありませんとされています。
つまり、Aさんに貸して、次のBさんが見つかるまで民泊として活用している場合は不動産所得に含めて問題ないという事です。
例外2：専ら民泊をしている
民泊による所得で生計を立てている等の事業として行われていることが明らかな場合には、事業所得に該当する旨がFAQにおいてもコメントされています。
こちらも仮想通貨と同様です。民泊は宿泊日数が限定されているので、民泊による所得で生計を立てるって結構ハードな気がします。
計上できる経費は？
民泊にかかる必要経費も例示してくれています。
原則論としては、民泊による収入を売るために直接又は間接的に要した費用です。
民泊に関係あるものだけですよ、というのが大前提なのをお忘れなく。
FAQでは具体的に以下のようなものが列挙されています。
- 住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料
- 住宅宿泊管理業者等に支払う管理費用や広告宣伝費
- 水道光熱費
- 通信費
- 非常用照明器具の購入及び設置費用
- 宿泊者用の日用品等購入費
- 住宅宿泊事業に利用している家屋の減価償却費
- 固定資産税
- 住宅宿泊事業用資金の借入金利子
親族への支払いは基本NG
FAQにも、生計を一にする配偶者その他の親族に支払う地代家賃等は必要経費に算入
できません。
どのようなことかというと、土地は妻、建物は夫が所有しているようなケースです。
妻から土地を借りている夫が、妻に地代を支払ったとしても経費として認められませんよ、というお話です。自由に地代を決定できてしまうと税金を徴収することができないので…このような場合は経費には認めてもらえないのです。
全額経費になるものとならないものがある
上に列挙した経費でも、全額が経費になるものもあれば、全額が経費にはならないものがあります。
所得税法上、家事按分という概念があり、プライベートで使っている部分は経費として認めませんよ、という考え方になります。
全額経費として認められるであろうもの
住宅宿泊事業による所得を得るために支出した費用のうち、住宅宿泊仲介業者に支払う仲介手数料や住宅宿泊管理業者に支払う管理費用など、住宅宿泊事業を行うためにのみ支払うものについては、それぞれその全額を必要経費に算入することができるとFAQに記載されています。
全額は経費として認められないであろうもの
水道光熱費や固定資産税など、業務用部分と生活用部分の費用の両方が含まれているものについては、住宅宿泊事業に関する部分（事業用部分）の金額のみ必要経費に算入することができます。
事業用部分の金額は、合理的な方法により区分して計算することになります。例えば、主に住宅宿泊事業に利用している部分の床面積の総床面積に占める割合を基にするなどして計算することが一般的な気がします。
減価償却費はしっかりと計算すること
雑所得に区分される民泊による所得。減価償却を行うことで、経費に計上できるものが増えます！忘れずに減価償却費を計上しましょう。
民泊の場合は10万円以上の固定資産はそれほど多くないと思いますが、内装を大幅改修した場合などは建物附属設備が増加するはずです。
減価償却の仕組みについては以下をご覧ください。
住宅ローン控除に影響が出るので注意！
住宅ローン控除の適用を受けている住宅の一部を民泊として貸し出す場合は注意が必要です。
民泊によって、住宅の一部を貸し出す＝住宅ローン控除の適用を受ける面積が減る、という事象が生じてしまうのです。
FAQにおいても次のように記載されております。
住宅借入金等特別控除の適用を受けるためには、床面積の２分の１以上に相当する部分を専ら自己の居住の用に供しているなどの要件を満たす必要がありますので、住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、上記のうち、「現に人の生活の本拠として使用されている家屋」を利用している場合に限られます。
住宅借入金等特別控除の適用については、その対象となる住宅を
- 住宅宿泊事業に利用しない生活用部分
- 住宅宿泊事業にのみ利用する業務用部分
- 生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に生活用として利用する部分
- 生活用にも業務用にも利用する併用部分のうち、主に業務用として利用する部分
住宅借入金等の金額に、総床面積のうち生活用部分（①と③の合計）に占める割合を乗じた金額を基礎として計算します。
民泊している部分の住宅ローン控除が受けられなくなってしまうので、民泊による収入と、住宅ローン控除によるメリットを比較検討する必要がありそうです。
まとめ
民泊に係るFAQのうち、多くの人に該当するであろう箇所を解説させていただきました。
巷では、民泊投資をすれば節税になる！といって民泊投資を進めている人もいると耳にしています。国税庁からFAQも公表されたので、民泊投資を少しでも検討している方は一度内容を確認することをお勧めします。
税金のことなんて、読んでもよくわからない！という方は民泊投資をあきらめるか、澤田公認会計士・税理士事務所までご相談ください。
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