こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。
個人不動産オーナーの方は、法人を設立したほうが節税になるケースがあります。法人を設立することで所得分散をすることができ、結果として節税になるのです。
管理委託方式による不動産管理会社方式は前回ご紹介させていただきました。
本日は法人を利用したサブリースによる所得分散方法をご紹介します。
法人設立による不動産所得分散方法は3つ
不動産から生じる所得を分散させる方法としては3つの方法があります。
2．サブリース(一括転貸)方式：転貸型法人
3．法人が不動産を所有方式：所有型法人
今回はサブリース方式についてご紹介します。
サブリース方式(一括転貸)方式とは？
サブリース方式とは、不動産の所有者は個人のままで、個人保所有の不動産を一括して、転貸型法人へ貸し付け、転貸型法人が第三者へ貸し付ける方式をいいます。
カボチャの馬車事件でサブリースという言葉を聞いたことがある方もいるのではないでしょうか。
個人不動産オーナーは、少し安めの賃料(転貸型法人が空室リスクを加味するため安めの賃料になります。)で転貸型法人へ貸付けます。
個人不動産オーナーから不動産を賃借した、転貸型法人が第三者へ不動産を貸付けることにより、個人不動産オーナーにとっては直接第三者へ貸付ける場合の賃料との差額分だけ節税効果が見込まれることになります。
転貸型法人の行う業務
転貸型法人の行う業務としては、個人不動産オーナーに代わって、入居者を募集すること、物件を管理することです。
管理型法人が行う業務としては以下の業務です。
- 入居者の募集
- 入居者との面談
- 賃貸借契約の締結・更新・解約手続き
- 入居時のチェック
- 家賃の請求
- 家賃の取り立て
- 敷金・礼金・保証金等の受領
- 建物周辺の清掃
- 共用部分の保守管理
- 建物の修繕工事の見積もり依頼・工事の発注
- 建物保守管理業務に付随する業者への連絡業務
- 修繕積立金の管理・大規模修繕の実行
- クレーム処理
- 入居者退去時の確認及び精算金の精算
サブリース料の設定
サブリースに係る、個人不動産オーナーと転貸型法人の管理料は、賃料の5%～15%が多いとされています。
一括で物件を借上げる場合には、転貸型法人は物件の管理業務だけではなく、空室リスクを負います。空室リスク等も転貸型法人は負うことになるため、不動産オーナーが受取る一括賃借料は低く設定されることになります。
つまり、転貸型法人が第三者へ貸出した際の賃料の85%～95%を個人不動産オーナーは転貸型法人より受取ることになります。
サブリースに関する一括借り上げ料を算定する際に、市中の不動産業者との間の条件を参考にすることで税務リスクを低く抑えることが可能です。
税務署としては、個人不動産オーナーが転貸型法人に対して不当に高額な管理料相当額を支払っていないか等が論点となりやすいためです。
サブリースで問題になりやすい費用負担の問題
サブリース方式では、不動産賃貸業を行う上で発生する多様な費用を、誰が負担するのかを事前に契約書に定める必要があります。
【例】一例ですが、その他不動産賃貸業に関連して発生する経費について網羅的に負担者を決定する必要があります。
個人負担：建物本体やエレベーター等の建物附属設備に関する費用
転貸型法人：通常の不動産賃貸借経営を行うための費用(壁やクロスの張替え、フローリングの補修、入退去時のクリーニング費用等)
サブリースしているという実態が重要
転貸型法人を不動産オーナーが設立する場合には、サブリースを実際に行っているという実態が必要です。
実態がないにもかかわらず、転貸型法人に管理料を支払っている場合、管理料が経費として認められないケースがあります。
このような最悪の事態を防ぐためにも、転貸型法人が実際にサブリース業務を行っているという実態を証拠として残しておくことが何よりも重要です。
具体的には、以下のように転貸型法人を必ず間に入れ、実際にワークしているように外見的にも内面的にも準備しておくことが必要です。
・入居者との契約は転貸型法人が締結する
・個人不動産オーナーと転貸型法人のサブリース料のやりとりは銀行口座を通す
・不動産に関して発生する費用負担についての取り決めを予め決めておく
まとめ
サブリースを行うことで、個人不動産オーナーは転貸型法人から一定額の家賃を受取ることが可能になります。
ただ、転貸型法人に第三者からの賃料収入がなければ赤字になってしまうので、一般的には入居率の低い物件には向かないと考えられます。
転貸型法人が赤字になってしまっては、法人の維持管理コストばかりがかかり、節税ではなく無駄な出費になってしまいます。
サブリースで本当に節税を実行できるのか、事前に綿密なシミュレーションを行うことをお勧めいたします。
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