こんにちは。名古屋池下の公認会計士・税理士の澤田です。
減価償却費って聞いたことありますか？不動産投資を行うのであれば、必ず知っていてもらいたいキーワードです。
減価償却の基本は以下のリンクをご覧ください。
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減価償却の原理原則を戦略的に活用
不動産投資とは、土地と建物に投資することです。
土地と建物、この2つには決定的な違いがあります。
土地は減価償却できないのです。
土地は減価償却の対象ではない＝当面のキャッシュフローに悪影響
建物は減価償却の対象資産ですが、土地は減価償却の対象資産ではありません、
仮に土地と建物の割合を自由に決めることができたとすると、建物の割合を多くすればそれだけ減価償却費を計上できることになります。
減価償却費を計上できる＝資金流出のない費用計上ができる、ということなので、所得税の節税効果とキャッシュフロー創出効果が見込めます(税引後の手取り額が多くなるという意味です)。
建物の割合を増やせば、問題解決できるわけでもない
減価償却費として計上できる金額を増やすために、土地と建物の割合を極端に建物に寄せたらよいかと言えば、そうでもありません。
不動産投資は出口まで検討し、入口から出口までの収支で検討すべきです。
つまり、建物の割合を増やせば増やすほど、売却時に課税されるであろう税金が増加する可能性があるのです。
土地・建物を同時に売却する場合、「時価 - 簿価」に税率を乗じて税金を計算します。
土地は減価償却を行わないので、購入時の価額＝簿価です。一方、建物は減価償却をします。売却時の時価＝購入時の価額であるとすると、過去に減価償却費として計上した額×税率が負担すべき税金になります。
つまり、売却前に減価償却費を計上すればそれだけ、売却時の課税対象金額が大きくなります。土地の金額を建物に寄せたらそれだけ売却時に課税される金額が大きくなるのです(建物として減価償却の対象となる金額が大きくなるため)。
出口の税金を検討すると、むやみに建物に金額を振ればよいわけでもないことがお分かりいただけると思います。
土地の割合が多いと売却までの税負担が重くのしかかる
東京等は土地の価額が非常に高いです。建物の金額に比べて土地の割合が多くなるのはやむをえないことです。このようなケースでは、減価償却の対象である建物の金額が少なくなってしまいます。
税金の面から考えると、毎年の税負担は大きいが売却時の税負担は小さいということです。
ただし、不動産所得は累進税率(最大55％)、不動産譲渡益は分離課税(約20%または約40%)であることを念頭にタックスプランニングを検討する必要があります。
土地と建物の割合は非常に重要
土地と建物の割合をどのように按分するのかは非常に重要だということをご理解いただけたでしょうか。
この土地と建物の割合、好き勝手に決めることができるわけではありません。
1．契約書に土地と建物の金額が明示されている場合
一般的に、売買契約書に土地と建物の金額が記載されていればその金額を利用します。自分で好きな割合にすることは難しいです。というのも、売主と買主で合意した内容が契約書に記載されているわけで、それを覆すのは至難の業かと。
2．明示されていない場合
通常、土地と建物をセットで売買するケースでは、合計の金額のみ記載し、土地XXX円、建物○○○円と記載することは多くないです。
このようなケースでは、土地・建物の固定資産税評価額をもとに計算することが多いです。
土地と建物には固定資産税評価額が定められており、それに基づき固定資産税の計算がなされています。それを土地と建物の割合計算にも利用するのです。固定資産税評価額は市区町村が算出しているもので、買主さんが独自に計算した金額ではないため恣意性が低いため、よく利用されているのです。
買主に購入した土地と建物の割合を独自に計算させるのは酷ですしね。
まとめ
土地と建物の割合はキャッシュフロー計画に与える影響が大きいです。
将来的に土地と建物をどのようにして売却するのか、何年間保有したのちにいくらで売却するのか、その実現可能性は？といったことを総合的に勘案して不動産投資計画を考える必要があります。
不動産を実際に購入する前に、どれだけシミュレーションを行うことができるかが不動産投資の勝利の分かれ目になると私は考えています。
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